據新華社電 國務院總理溫家寶14日主持召開國務院常務會議。會議指出，近期部分城市房價、地價又出現過快上漲勢頭。既有流動性充裕、住房供求矛盾突出的原因，也與一些地方認識不到位、落實調控措施不力，投機性購房大量增加有關。 

　　會議確定了以下政策措施：一是抑制不合理住房需求。實行更為嚴格的差別化住房信貸政策。對購買首套自住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭，貸款首付款比例不得低于30%；對貸款購買第二套住房的家庭，貸款首付款比例不得低于50%，貸款利率不得低于基準利率的1.1倍；對貸款購買第三套及以上住房的，大幅度提高首付款比例和利率水平。二是增加住房有效供給。房價上漲過快的城市，要增加居住用地供應總量。探索“綜合評標”、“一次競價”、“雙向競價”等土地出讓方式。三是加快保障性安居工程建設。各級地方政府要切實落實土地供應等，確保完成2010年建設保障性住房300萬套、改造各類棚戶區280萬套的任務。大力發展公共租賃住房。四是加強市場監管。對存在捂盤惜售、土地閑置等違法違規行為的房地產開發企業，限制新購置土地，暫停批準上市、再融資和重大資產重組，商業銀行不得發放新開發項目貸款。

　　解讀

　　首付和利率大幅提高

　　雙劍合璧絞殺投機投資客

　　“這是近年來最嚴厲的一次房貸新政”，我省一家銀行房貸部人士認為，二套房首付目前絕大多數銀行都已提高到四成，新政雖然僅增加一成首付，看似變化不大，但真正厲害的地方是要求貸款利率不得低于基準利率的1.1倍，2007年，銀監會也曾經發文要求銀行“二套房利率上浮10%”，導致2007年底至2008年上半年房價大跌，可見上浮10%對房市影響之大。

　　但由于2008年爆發全球金融危機，為刺激經濟，當年底國務院辦公廳發文，提出銀行可以對二套房利率“按風險定價”，隨后，各銀行紛紛取消了對二套房利率上浮10%的政策，不少銀行甚至將二套房利率也下浮30%，與首套房相同。現在國務院要求二套房貸款利率不得低于基準利率的1.1倍，如果各銀行嚴格執行，肯定會遏制投資和投機性購房。

　　“據我們了解，目前各大中城市的購房人群中，50%的是投資投機性購買，投機者比較喜歡短炒，他們看重的是首付比例，首付提高一成將增加他們籌集資金的難度，而投資者持有的時間會比較長，看重的是利率，因此利率上浮10%將大大增加他們的月供。”他解釋說。

　　“另外，新政意味著90平方米以下的首套房首付款比例還可以是2成，說明還是鼓勵首次置業購買小戶型的購房者。”業內分析，“新政‘對于三套及以上住房大幅提高首付和利率’未明確，但是口徑應該是一樣的，在執行時各家銀行會有些差別，有的首付和利率可能會大幅提高，有的可能是首付小幅提高，比如只要求首付5.1成等，但只要落實好二套房政策，對三套房四套房都會有較大的抑制。”

　　算賬

　　乖乖！相當于加息57%

　　貸款100萬20年，要多還利息32萬

　　目前銀行5年期以上貸款基準利率為5.94%，如果客戶向銀行申請二套房貸款100萬元，期限20年，采用等額本息還款方式還款，按之前大多數銀行對二套房貸款利率打8.5折計算，該客戶每月須還款6626.66元，利息總額為590397.45元；如果按利率上浮10%計算，該客戶每月須還款7475.76元，利息總額為794182.79元。與之前相比，該客戶每月將需多還849.1元，累計增加利息20.37萬元。

　　如果與去年大多數銀行對二套房貸利率打7折來比較，現在利率上浮10%，相當于二套房貸款實際利率上漲了57%，也就是說相當于加息57%！該客戶每月將需多還1329元，累計增加利息32萬元。

　　3問

　　房貸新政何時執行？

　　多家銀行表示“最快一兩天內出通知執行”

　　記者昨聯系了工行、招行、中信、深發展、南京銀行、江蘇銀行等多家銀行，銀行人士均表示，雖然從網上看到了這個消息，但是還沒有接到總行的通知，因此還不好說該從何時開始執行新政策。南京本地一家法人銀行房貸部門人士認為，按照正常程序，在新華社發新聞后，國務院辦公廳還應就二套房貸款新政再出臺個文件，然后銀監會再根據國辦文件精神制訂實施細則，隨后各銀行再按照銀監會文件制訂各行自己的政策。

　　“據說新政已發給各家行的總行了，最快一兩天內我們就會收到總行下發的二套房貸新通知，一旦收到通知就要嚴格執行。”昨晚，一家股份制銀行南京分行房貸部門人士調侃道，“這個新政下發得很急，銀行如果此時心存僥幸心理想鉆空子，那就是自找麻煩了。”

　　“二套房”如何界定？

　　“新政還模糊，但南京對貸過款的基本都算二套”

　　記者注意到，這次國務院會議對二套房的界定是以“家庭”為單位，但銀行人士表示，這里面還是有彈性的，比如有的家庭之前有過貸款買房記錄，但貸款已經還完了，在這種情況下再貸款買房，有的銀行可能還是會按首套來放貸；另外，有的客戶原來在外地已貸款買過房，現在調到南京工作，貸款買房算不算二套房也不好界定，要看今后各行的具體政策。

　　另一家股份制銀行的人士認為，“這次國務院出臺的房貸新政對二套房的定義未作界定，但據我所知，目前南京多數銀行對已結清貸款的首套房再貸都算二套了，即便是在南京首次置業，如果在外地仍然有一套貸款結清的房子，恐怕也很難再作為首套房對待。”

　　正還貸或“等貸”的咋辦？

　　“此前與銀行簽訂的利率折扣不變”

　　原來已經辦理了二套房貸款，并已經開始還貸的客戶，或者是已經與銀行簽訂了二套房貸款合同，銀行審批已通過但還未開始放款的客戶，貸款利率在新政實施后會不會也上浮10%？對此，銀行人士表示“不會”，“只要與銀行簽訂了貸款合同，就按合同約定的利率優惠幅度來執行，不會再上浮10%。”如果之前客戶在向銀行咨詢時，銀行承諾給其利率優惠，或者是客戶在售樓處與銀行簽訂了貸款意向書中約定了利率優惠，但并未簽訂貸款合同，利率會不會也上浮10%呢？銀行人士的回答是“會”，“因為之前的不是正式合同，不能算數。” 　本報記者 陳春林 沈春寧